Le nouveau DPE, un vrai cauchemar pour les propriétaires
La réforme du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en vigueur depuis le 1er novembre 2006 a subi un « lifting » pour le moins extrêmement rigoureux et ambitieux par une refonte en date du 1er juillet 2021. Première révolution, ce DPE n’est plus simplement informatif, il est devenu opposable, c’est à dire qu’il entraine la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de l’acheteur ou du locataire et ceci pour tous les diagnostics établis après le 1er juillet 2021. Concrètement, cela signifie que le locataire pourra demander réparation ou l’acquéreur pourra se retourner contre le propriétaire si les informations fournies sont fausses ou erronées. Les propriétaires pouvant à leur tour, se retourner contre le diagnostiqueur.
D’autre part, l’établissement des étiquettes ne dépendra plus uniquement que de la consommation d’énergie, l’empreinte carbone du logement sera désormais prise en compte. Ce sera alors la moins bonne note des deux qui définira la lettre finale du logement. Par exemple, un appartement classé C en consommation énergétique et F en émission de gaz à effet de serre sera classé F au final.
Concernant le mode de calcul, celui établi auparavant sur factures ne sera plus utilisé. Depuis le 1er juillet 2021, sont pris en compte pour ce calcul :
- la zone climatique et l’altitude du bien
- l’éclairage et les auxiliaires (VMC et chauffage) en plus du chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement.
- la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en pèriode estivale
A savoir, le DPE pourra être utilisé aussi bien pour une vente que pour une location d’un bien immobilier et sa durée de validité reste de 10 ans. Cependant, les DPE ancienne génération encore en cours ont vu leur durée de validité modifiée, ainsi :
- Les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 seront valides jusqu’au 31/12/2022
- Les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 seront valides jusqu’au 31/12/2024
Sachez également que la nouvelle refonte du DPE sonne le glas des étiquettes vierges. En effet, un DPE vierge ne sera plus possible pour les logements construits avant 1948.
Le DPE doit être réalisé avant le dépôt de l’annonce immobilière faisant état de la vente ou de la mise en location à la différence des autres diagnostics qui eux doivent être fournis à la date de la signature du contrat.
Déjà, depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements classés F et G en zones tendues.
Concernant le calendrier d’interdiction de location des logements énergivores, il a été décidé ceci :
- à partir du 01/01/2025 : interdiction de louer les logements classés G
- à partir du 01/01/2028 : interdiction de louer les logements classés F
- à partir du 01/01/2034 : interdiction de louer les logements classés E
Enfin, pour réaliser le diagnostic, le propriétaire doit fournir au diagnostiqueur les documents suivants et c’est là le plus difficile :
- plan de la maison
- plan de situation ou de masse du bâtiment
- diagnostic surface habitable
- avis de taxe d’habitation
- titre de propriété
- règlement de copropriété avec tantièmes de charges
- descriptifs des équipements collectifs fournis par le propriétaire des installation collectives ou le syndic de copropriété
- descriptif des équipements individuels des logements non visités par le diagnostiqueur, fournis par le gestionnaire professionnel unique du bâtiment dans le cas d’un propriétaire unique certifiant que tous les lots font l’objet d’une gestion homogène
- contrat de maintenance ou d’entretien des équipements
- notices techniques des équipements, y compris celles mises à disposition publiquement par les fabricants : notices des appareils de chauffage, eau chaude sanitaire (ECS) et refroidissement.
- permis de construire du bâtiment et, le cas échéant, de ses extensions
- déclaration préalable de travaux de rénovation, dans le cas où cette procédure était nécessaire
- Cahier des charges ou programme de travaux
- Etude thermique règlementaire
- rapport de mesure de perméabilité à l’air
- Rapport mentionnant la composition des parois, obtenue par sondage
- Facture des travaux ou bordereaux de livraison décrivant les travaux réalisés, mentionnant le nom du propriétaire ou l’adresse du bien
- Photographies des travaux d’isolation, permettant d’identifier le bien et la paroi concernée
- Justificatifs d’obtention d’un crédit d’impôt ou d’une prime de transition énergétique.
(Annexe 2 de l’Arrêté du 31 mars 2021)
Autant dire que cette liste est vraiment un casse tête pour les propriétaires.
A souligner pour finir que ce nouveau DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021 a été catastrophique aussitôt appliqué, fournissant des résultats tellement désastreux et engendrant pléthore de logements classés F ou G que le gouvernement a du intervenir. En effet, tous les acteurs de l’immobilier privé ou publique ont demandé le retoquage urgent de ce nouveau DPE. Ils ont été entendus et il a été décidé de ne plus effectuer de DPE pour les biens d’avant 1975. Ainsi, l’arrêté correctif du nouveau DPE est paru au Journal Officiel le 14/10/2021, modifiant également tous les paramètres d’évaluation des logiciels. Les diagnostics effectués entre le 01/07/2021 et le 01/11/2021 pour ces biens construits avant 1975 et qui ont vu l’attribution d’une lettre de classement F ou G vont avoir droit à un nouveau DPE, sans frais supplémentaire. S’il a été classé D ou E, le propriétaire doit en faire la demande, ce n’est pas alors automatique.
On le constate donc, la mise en place de ce nouveau DPE, même s’il a pour but d’éradiquer à terme les logements énergivores, véritables passoires thermiques, est loin d’être facile à appliquer. Souhaitons qu’il ne détériore pas l’offre de location, rendant impossible la mise sur le marché de très nombreux biens locatifs. L’interdiction de louer qui sera donnée au propriétaire ne pourra être levée que si ce dernier réalise des travaux (isolation des combles et toits terrasses, des murs extérieurs, remplacement des fenêtres, pompe à chaleur en relève de chaufferie, isolation des réseaux hydrauliques et des sous plafonds) , travaux extrêmement coûteux que certains propriétaires ne pourront pas réaliser.
SOURCES :
https://www.quechoisir.org/actualite-nouveau-dpe-des-logiciels-revus-et-corriges-n95860/
https://www.fnaim.fr/4210-nouveau-dpe-2021-quels-sont-les-changements.htm
