Propriétaires : comment mettre en place la procèdure d’expulsion de votre locataire qui ne paie pas?

C’est la hantise de tout propriétaire, se retrouver face à des locataires en situation d’impayés de leurs loyers. Souvent, cela aboutit à des situations catastrophiques pour les bailleurs qui dans la majorité des cas ont recours à un prêt pour financer leur achat immobilier. En 2015, le pourcentage d’impayés était de l’ordre de 3% . Le propriétaire peut recourir à l’expulsion et faire prononcer la résiliation du bail. Si vous êtes confrontés à une telle situation avec vos locataires, il faut agir vite et dans un ordre bien précis.
Tout d’abord il faut préciser que les impayés de loyers sont une raison d’activer la clause résolutoire du bail c’est-à-dire qu’il sera résilié de plein droit et automatiquement, sans besoin d’une décision de justice. Encore faut-il que cette clause soit prévue au bail. En général, elle l’est toujours. Si ce n’est pas le cas, ce sera alors une résiliation judiciaire (que nous n’envisagerons pas ici).
PREMIERE ETAPE : PHASE AMIABLE
Dés le premier impayé de loyer, le propriétaire doit soit s’adresser au garant du locataire le cas échéant, soit à l’Action logement (garantie VISALE) , ou soit avertir son assureur s’il a souscrit une assurance loyers impayés. De plus, si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le bailleur devra alerter la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) afin qu’elle démarre une procédure d’impayés. Si votre locataire a plus de 2 échéances de loyers impayés et après avoir l’avoir relancé soit par mail, soit par courrier même simple, et qu’au bout de 15 jours, vous n’avez toujours pas de nouvelle, il faut alors mettre en demeure de payer sous 8 jours par courrier recommandé. Si cette procédure reste infructueuse, il faut alors entamer la phase judiciaire.

DEUXIEME ETAPE : PHASE CONTENTIEUSE
Avec la présence d’ une clause résolutoire dans le bail (dans presque l’unanimité des cas) et avant de faire jouer cette clause, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par voie d’huissier. Si un garant a été pris lors de la signature du bail, un commandement de payer doit lui être envoyé également. Le locataire a alors 2 mois pour régulariser sa situation et payer les loyers dus. Il peut en outre demander des délais de paiement auprès du Tribunal d’Instance et peut demander une aide auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL). Au terme des 2 mois, si le locataire est toujours redevable des loyers impayés, le propriétaire saisit le Tribunal d’Instance afin qu’il constate que le bail est ainsi résilié de plein droit et que l’expulsion doit être prononcée, le référé est possible. Le juge peut toutefois accorder des délais supplémentaires au débiteur, délais qui suspendent la clause résolutoire. Si le locataire se met à jour de sa situation, il peut rester dans le logement. Par contre s’il n’a pas régularisé sa situation à l’échéance, le juge ordonne alors l’expulsion.

TROISIEME ETAPE : L’EXPULSION
Une fois le jugement entre vos mains, vous pouvez alors délivrer à votre locataire un commandement de quitter les lieux par huissier. L’huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables, entre 6h et 21h. Après, tout dépend si votre locataire est présent lors de la venue de l’huissier :
– Si le locataire est présent et ne conteste pas le fait de quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal et procède à l’inventaire des meubles et indique l’endroit où il pourra les récupérer. Enfin, il récupère les clés du logement.
– Si le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel aux forces de police.
– Si le locataire est absent : l’huissier n’est pas autorisé à pénétrer dans le logement sauf s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dans ce cas, dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et change la serrure. Il placarde sur la porte une affiche mentionnant que le locataire a interdiction de pénétrer dans le logement désormais.

A noter qu’aucune expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, sauf si l’expulsion est engagée à l’encontre d’un logement qui fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant à ses besoins.

Il faut savoir également  que la durée moyenne d’une procédure d’expulsion est comprise entre 18 et 24 mois, en dehors des trêves hivernales et des délais éventuellement accordés au locataire.