Acheter ou vendre en viager : une alternative à ne pas négliger

Le viager est un mode d’acquisition qui reste encore tabou pour bon nombre d’entre nous. Sur un plan moral, nous avons du mal à spéculer sur la mort d’autrui ou pire encore, sur notre propre mort, ce qui reste tout à fait compréhensible. Et pourtant, chaque partie peut y trouver un avantage important qui justifierait à lui seul de passer outre les considérations morales. En effet, si l’on accepte l’idée que de toutes façons, la mort est inéluctable et que pour cette raison elle doit s’intégrer à nos vies, cette acceptation peut nous conditionner à faire des choix très judicieux. Rappelons ce qu’est une vente en viager : c’est transférer la propriété d’un bien immobilier à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu’à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Il y a un langage un peu spécifique lorsqu’on parle de viager qu’il faut maitriser. Voici l’essentiel des définitions à connaitre :
– Le bouquet : C’est l’apport payé comptant par l’acheteur au vendeur, au moment de l’achat du bien.
– La rente : somme fixe payée chaque mois par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès du vendeur.
– Le débirentier : l’acheteur.
– Le crédirentier : le vendeur.

Il faut noter également qu’il existe 2 types de viagers :

Le viager occupé : type de viager le plus répandu. En tant que vendeur, vous restez dans votre logement aussi longtemps que vous le souhaitez, jusqu’à votre décès si vous le voulez. Vous bénéficiez d’un droit d’occupation à vie. Vous pouvez très bien vendre en viager votre résidence principale mais aussi votre résidence secondaire. Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu’un droit d’usage et d’habitation sur l’immeuble ou qu’il s’en réserve l’usufruit. Si le vendeur conserve l’usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l’habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer. Dans ce cas, il vend la nue-propriété. Si le vendeur conserve un simple droit d’usage et droit d’habitation, il peut continuer d’occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631). La répartition des charges, si rien n’est précisé dans le contrat de vente est la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d’autres modalités :
• Si le crédirentier a conservé un droit d’usufruit (cas assez rare) il doit en principe assumer les réparations d’entretien courant, le débirentier conservant la charge des grosses réparations : travaux sur les murs porteurs, toitures… (Code civil, Art. 605 et 606);
• Si le crédirentier a conservé un simple droit d’usage et d’habitation, c’est aux deux parties qu’il revient de fixer les charges incombant à chacune d’elles.
La taxe d’habitation est prise en charge par le crédirentier et la taxe foncière est à la charge du débirentier (avec récupération de la taxe d’ordure ménagère auprès du vendeur). Mais là encore, les parties peuvent en disposer autrement dans l’acte de vente.

– Le viager libre : Formule beaucoup plus rare (5% des ventes en viager). Dans ce cas vous vendez un viager un logement qui est vide c’est-à-dire non occupé et qui n’est pas loué. L’acheteur peut donc l’habiter ou le louer immédiatement, tout en continuant à verser la rente, durant toute la vie du vendeur.

Quels sont les avantages d’une vente en viager pour le vendeur ?
Tout d’abord, il permet au vendeur de se constituer une rente à vie et en plus, d’avoir immédiatement sur son compte une somme conséquente matérialisée par le bouquet que lui aura versé comptant l’acheteur. Ainsi, si le vendeur âgé avec de faibles revenus ne veut pas dépendre financièrement de ses enfants et faire peser sur eux le coût exorbitant d’une maison de retraite, il pourra lui-même financer celle-ci en vendant par ce biais, son bien immobilier. La rente pouvant couvrir en partie voire totalement la mensualité de la maison de retraite.
D’autre part, le vendeur peut également prévoir de protéger son conjoint en cas de son prédécès en prévoyant que le viager se fera sur « deux têtes » et que la rente se perpétuera jusqu’au décès de ce dernier.
Aussi, en cas de décès de l’acheteur, l’obligation de verser la rente se transmet aux héritiers de ce dernier qui devront en assurer le paiement.
Enfin La rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l’administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d’intérêt qui, seule, est soumise à l’impôt. Cette partie imposable est fonction de l’âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c’est-à-dire, en général, au moment de la vente.
Elle est fixée à :
• 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans;
• 50 % de 50 à 59 ans inclus;
• 40 % de 60 à 69 ans inclus;
• 30 % au-delà de 70 ans.

Quels sont les avantages pour l’acheteur ?
Pour un acheteur qui acquiert un viager libre, évidemment, tout n’est qu’avantage mais dans la réalité, les offres sont rarissimes. Concernant le viager occupé, il ne manque pas non plus d’aspects positifs. D’abord, il constitue un moyen de se constituer un capital immobilier ne nécessitant pas un apport trop important. Si l’on veut éviter de recourir à un prêt conséquent ou que l’on a déjà des prêts en cours, cela peut être une alternative intéressante. Vous n’avez pas de souci de gestion locative et tous les tracas corolaires sont inexistants. Idem pour les impôts supplémentaires qui pourraient venir amputer votre budget si vous aviez des revenus fonciers à intégrer à votre déclaration d’impôts. En plus, les frais d’acquisition sont réduits (calculé sur la valeur vénale du bien moins la valeur du droit d’usage et d’habitation). Le paiement ou non d’un bouquet pour un viager n’impacte pas le montant des frais de notaire. Par contre, pour un viager libre, le montant des frais d’acquisition ne diffère pas d’une vente classique.

On le constate, le viager est une solution qui peut satisfaire chaque partie au contrat. Sachez qu’aujourd’hui, il y a un acheteur pour dix offres de viager, ce qui permet à l’acquéreur de négocier à son avantage. Les ventes en viager en 2014 représentaient, sur 600 000 transactions, 6000 ventes. Tout reste à faire. Si les acheteurs sont encore frileux c’est aussi parce qu’il y a une grande difficulté à évaluer correctement tant la valeur du bouquet que celle de la rente. Les vendeurs sont souvent tentés de demander un prix trop élevé, la loi laissant libre les parties sur les fondements de l’évaluation. D’où l’intérêt de recourir à un spécialiste ou à un notaire qui ont des barèmes d’évaluation très complexes et très précis et qui pourront vous garantir l’achat à un prix juste au regard du caractère aléatoire d’un tel contrat.

source : https://www.viager-ethique.fr/