Différence entre caution simple et caution solidaire dans un bail de location.

Lorsqu’on souhaite devenir locataire mais que notre situation professionnelle n’est pas stable (CDD, étudiant, chômeur…) la seule chance pour que notre dossier soit accepté par le propriétaire, c’est de trouver une bonne âme qui se porte caution (également appelé garant) pour nous. C’est toujours le cas en principe pour les étudiants dont les parents sont sollicités pour se porter caution. Se porter caution est un acte grave et solennel. D’où le formalisme très encadré d’un tel acte. L’acte de caution doit obligatoirement comporter certaines mentions :
– Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils apparaissent dans le bail (en chiffres et en lettres).
– Une mention exprimant clairement que la caution a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.
– La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (alinéa1), concernant la résiliation de l’engagement à durée indéterminée.

Il appartient bien évidemment à celui qui s’engage d’apposer personnellement de sa main ces mentions suivies de sa signature.
A défaut de ces mentions, l’acte de cautionnement est frappé de nullité.

Une question demeure cependant et alimente la jurisprudence. Que se passe-t-il si le cautionnaire omet d’inscrire le montant maximal de la caution (principal, intérêts, frais et accessoires compris) ? L’acte ne semble pas frappé de nullité, simplement si aucun montant n’est mentionné, l’engagement est plus étendu et non chiffrable. A l’inverse, si le montant maximum est bien précisé et si la dette du locataire est supérieure, on ne pourra pas réclamer à la caution un montant plus important que celui pour lequel il s’est engagé.

Pour la durée de l’engagement, il en de même dans le sens ou l’acte de caution n’est pas nul si aucune durée n’est mentionnée. Si tel est le cas, la durée est indéterminée et alors le cautionnaire peut résilier sa caution à tout moment (par recommandé avec avis de réception) sans l’accord du bailleur. Mais son engagement ne prendra fin qu’à l’expiration du bail en cours. Si le cautionnaire ne se manifeste pas avant l’expiration du bail, il est engagé jusqu’à la fin de la période suivante.

Maintenant, imaginons que vous vous soyez portés « caution simple » pour un de vos proches, qu’est-ce que cela signifie ? Dans ce cas, le bailleur ne pourra faire appel à vous en tant que caution que si le locataire ne peut pas payer son loyer. C’est uniquement si le locataire n’honore pas son paiement suite à la réception d’un commandement de payer par acte d’huissier que le bailleur pourra vous demander le paiement de la dette et engager votre caution en garantie. C’est ce principe qu’on appelle « le bénéfice de discussion » : il vous permet de demander au bailleur de poursuivre directement sur ses biens la personne pour laquelle vous vous êtes portés caution. Vous ne serez alors tenu de payer que si le locataire est insolvable et que les poursuites engagées contre lui ont été infructueuses.

Imaginons désormais que vous vous êtes portés « caution solidaire » cette fois ci, quelle différence ? Dans cette hypothèse, le bailleur peut vous appeler directement en paiement des dettes de loyer dés la cession de paiement du locataire. Le propriétaire n’est pas tenu de s’adresser au locataire en premier lieu, il peut très bien vous solliciter d’abord. Dans le cas d’une caution solidaire, il n’y a pas de bénéfice de discussion, et pas non plus de « bénéfice de division » (= principe qui permet, en présence de plusieurs cautions pour un même logement, à chaque caution -normalement tenue au paiement de la totalité de la dette- d’exiger du bailleur qu’il divise préalablement son action et la réduise à la part et portion de chacune d’elle. Par exemple, s’il y a deux cautions, diviser la dette en deux).

Dans la pratique, les bailleurs ont presque toujours recours à une caution solidaire qui leur offrent des garanties beaucoup plus étendues. A noter que si rien n’est indiqué quant à la nature de la caution dans l’acte, la caution est réputée simple.

Enfin rappelons que si la caution est mariée et ceci quelque soit son régime matrimonial, si son conjoint n’est pas intervenu au contrat, seuls ses biens propres et ses revenus pourront être saisis par le créancier bailleur, le cas échéant. Pour que les biens de la communauté soient engagés,  l’autre conjoint doit avoir signé l’acte de caution.