Acheter la nue-propriété d’un bien, eldorado fiscal et patrimonial ?

Depuis quelques années, les années 2000 environ, on assiste à un véritable engouement pour ce genre d’acquisition. La hausse des prix de l’immobilier, le régime fiscal défavorable auquel est soumis le propriétaire bailleur et le secteur immobilier en général, incite les acquéreurs à trouver de nouvelles solutions pour optimiser leurs patrimoines et réduire les taxes fiscales sans cesse croissantes. Mais que signifie acheter la nue-propriété d’un bien ? Le principe est simple : vous vous portez acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit quant à lui, est acquis par une autre personne pour une durée variable (entre 15 et 20 ans). Le droit de propriété est ainsi démembré, c’est à dire, divisé en deux, pour faire simple. Quel intérêt ? penserez-vous, puisqu’un tel démembrement de propriété vous prive, en tant que nu-propriétaire, des « fruits » de votre acquisition (entendons ici, les loyers issus de la location du bien) qui sont, par définition, attribués à l’usufruitier. Ces avantages sont nombreux pourtant et à en constater le succès grandissant, les propriétaires y trouvent leur compte. Ces avantages, les voici :

– L’achat est effectué à un prix très attractif puisqu’en général, la décote du prix du bien est d’environ 40% par rapport à une acquisition en pleine propriété (un bien évalué à 100000 euros, vous ne l’achetez qu’à 60000 euros en tant que nu-propriétaire).
– Si vous achetez la nue-propriété du bien à l’aide d’un crédit, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt sur d’autres revenus fonciers en votre possession, le cas échéant.
– Si vous êtes soumis à l’Impôt sur les grandes fortunes (ISF), le bien ainsi acquis n’est pas à déclarer dans votre patrimoine soumis à l’ISF.
– Aucun revenu foncier n’est à intégrer dans votre déclaration d’impôts puisque vous ne percevez aucun loyer en tant que nu-propriétaire.
– Vous ne payez pas de taxe foncière, celle-ci est supportée par l’usufruitier.
– En tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucune charge de copropriété à acquitter (seules vous incombent les grosses réparations). C’est l’usufruitier qui se charge de donner le bien en location et en assure ainsi les réparations d’entretien, que ce soient les parties privatives ou communes.
– Si vous souhaitez transmettre la nue-propriété à vos héritiers, les droits afférents à la transmission seront calculés uniquement sur la valeur de cette seule nue-propriété.
– A la fin de la période de démembrement, vous retrouvez l’intégralité de la pleine propriété du bien, sans aucune somme supplémentaire à débourser et le logement sera entièrement remis à neuf par l’usufruitier.
– Au terme de cette période, votre bien acquis avec 40% de décote se trouve désormais hautement revalorisé puisqu’on compte que le marché immobilier connait environ 1,50% d’inflation chaque année.

On le constate, les avantages sont très nombreux. L’achat en nue-propriété peut s’effectuer de différentes manières. Vous pouvez en effet recourir à des intermédiaires spécialisés qui affecteront l’usufruit à un organisme, bailleur social, qui se chargera de la gestion du bien et qui en plus assurera la remise à neuf du logement au terme du démembrement. Vous pouvez également investir via une Société Civile Immobilière (SCI) ou par une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), appelée également dans le jargon « pierre-papier ». Ou encore, l’acquisition peut être faite directement par vous, dans le cadre d’une opération à titre privée et pourquoi pas, acheter la nue-propriété et votre enfant achète de son côté, l’usufruit.
L’inconvénient majeur d’un tel montage juridique est que vous devez accepter d’immobiliser pendant une quinzaine d’années minimum, le capital que représente cette acquisition de la nue-propriété car si vous avez besoin rapidement de l’argent investi, et si sur le principe, rien ne vous empêche de vendre cette nue-propriété, dans la réalité, il est toujours plus difficile et plus long de vendre un droit de propriété ainsi démembré.