Vendeurs : attention à la garantie des vices cachés

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, il ne faut pas sous-estimer l’importance de la clause insérée dans l’acte de vente et qui vous poursuit pendant longtemps au niveau de vos responsabilités. Cette clause s’appelle la garantie des vices cachés. Qu’en est-il exactement ? On entend par vice caché un défaut grave qui n’est pas apparent. Ce n’est pas un défaut caché par le vendeur, c’est une imperfection que l’on ne décèle pas lorsqu’on visite le bien. De ce fait, il peut y avoir vice caché quand bien même le vendeur l’ignore. Sa bonne foi n’efface pas la notion de vice caché. Les tribunaux se réfèrent à la notion de « bon père de famille » de l’acheteur, (souvent la référence du milieu juridique en matière de comportement), et estiment donc que le regard du « bon père de famille » se limite à certains endroits de la maison, qu’il ne peut faire preuve d’acuité par exemple dans les combles ou les fondations de la maison.

Mais attention, la loi distingue le vendeur professionnel du non-professionnel. En effet, il existe une présomption de connaissances des vices pour le vendeur professionnel. S’il est décelé des vices cachés, le vendeur professionnel, même s’il prouve sa bonne foi, devra verser des dommages et intérêts et ne peut s’exonérer de cette garantie par une clause dans l’acte de vente. A noter qu’un agent immobilier n’est pas considéré comme un professionnel mais comme un simple intermédiaire. Pour un vendeur particulier, il est fréquent dans les compromis d’insérer une clause lui permettant de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Celle-ci est valable uniquement si le vendeur est de bonne foi.

Voilà le type de clause d’exonération qu’un notaire peut insérer dans le compromis : « CHARGES ET CONDITIONS La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir : De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. … »

Pour être qualifié de vice caché, il y a 3 conditions :
• Il doit être caché : cela veut dire qu’il ne doit pas être apparent ni évident au moment de l’achat ;
• Il doit rendre le bien impropre à l’usage auquel l’acquéreur le destine, ou en diminuer beaucoup son utilisation ;
• Il doit exister au moment de l’achat.

A titre d’exemple voilà quelque cas où la jurisprudence a retenu la qualification de vice caché : instabilité du terrain empêchant toute construction, fragilité des poutres porteuses, bruit important de la chaudière collective, carrelage non homogène, pas d’eau courante, refus d’un permis de construire sur un terrain avec un certificat d’urbanisme positif etc..

L’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, à partir de la découverte du vice caché. Si le vice caché est retenu, l’acquéreur peut obtenir :

– L’annulation de la vente : le vendeur restitue à l’acquéreur le prix du bien, les frais de procès et de mutation, les intérêts cumulés depuis l’acquisition.
– La diminution du prix de vente : Un expert déterminera la moins-value du bien engendrée par l’existence du vice caché.
– Si la mauvaise foi du vendeur est caractérisée, il devra verser en outre des dommages et intérêts.