24 avril 2018

Loger son enfant, quelles incidences fiscales et familiales ?

Votre enfant doit suivre des études secondaires ou démarre sa vie professionnelle et vous voulez lui permettre d’occuper un de vos biens immobiliers afin de l’aider ? Prenez garde à bien prendre en compte toutes les conséquences que cela peut impliquer et ainsi, choisir la meilleure formule pour votre cas. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour encadrer le type de location auquel sera soumis cet hébergement.

Bail de location classique :
Vous souhaitez établir un bail entre votre enfant et vous, parents propriétaires ? On ne peut que vous encourager à le faire. Simplement, sachez que votre enfant n’aura droit à aucune aide au logement de la part de la Caisse d’Allocation Familiales (CAF), puisqu’elle n’est pas due en cas de location à un ascendant ou descendant. Il faut également être vigilent car souvent, les parents ont tendance à minorer le prix du loyer afin de favoriser son enfant. Le fisc peut vous rattraper si votre loyer de faveur est déraisonnablement bas par rapport au prix du marché.

L’hébergement à titre gratuit :
Vous pouvez également mettre le logement à la disposition de votre enfant à titre gratuit dans le cadre de l’obligation d’entretien des parents envers leurs enfants, on parle dans ce cas d’hébergement. Dans cette hypothèse vous gardez la jouissance du bien, n’avez aucun revenu foncier à déclarer mais ne profitez donc pas d’éventuels déficits fonciers inhérents au logement en question. Mais attention à ce choix, sur un plan successoral. En effet, si vous avez d’autres enfants, ces derniers peuvent demander le rapport d’un tel avantage à la succession. L’enfant qui a ainsi bénéficié de cet hébergement à titre gratuit verra sa part d’héritage diminuée du montant de l’avantage ainsi concédé et si ce montant est supérieur à ses droits, il devra payer la différence afin de rétablir l’égalité avec ses frères et sœurs. Pour éviter d’en arriver là, vous pouvez opter pour le choix ci-après.

Le prêt à usage :
Aux termes des articles 1875 et 1876 du Code civil, le prêt à usage ou commodat est le contrat par lequel une personne, le prêteur remet à titre gratuit à une autre, l’emprunteur, afin qu’elle s’en serve, une chose non consomptible à charge pour celui qui la reçoit de la restituer en nature après s’en être servi. Les parents ont donc intérêt à établir une convention devant notaire qui stipule qu’il s’agit d’un “prêt à usage” gracieux. L’enfant s’engageant à entretenir le bien et à payer les taxes, par exemple. Ainsi, il n’y aura rien à rapporter à la succession.

La donation temporaire :
Il s’agit ici de donner à votre enfant le droit d’usage du bien pour une durée déterminée. Vous restez propriétaire mais perdez l’usage du logement. Il en ressort un avantage fiscal non négligeable si vous êtes imposé à l’Impôt sur la fortune immobilière, c’est que le bien ainsi démembré sort de l’assiette imposable du propriétaire. Mais l’acte devra être fait devant notaire afin de bien déterminer la durée de l’usufruit ainsi concédé à l’enfant. Attention au coût d’une telle opération, les droits d’enregistrements s’élèvent à 23% de la valeur du bien en pleine propriété, il faut donc calculer si l’avantage fiscal vaut un tel investissement.