Propriétaires, quels travaux sont déductibles de vos revenus fonciers ?

En cette période de déclaration fiscale, il convient de faire le point sur les travaux qui peuvent donner lieu à des déductions sur vos revenus fonciers concernant les logements que vous avez donné en location. Tous ne sont pas déductibles, les services fiscaux font une différence entre les travaux qui vont augmenter de manière significative la valeur de vos biens immobiliers, et ceux qui n’ont pas une incidence capitale sur cette valeur. Les premiers n’étant pas déductibles, et les seconds en principe, peuvent l’être. De ce fait, il convient de se renseigner sur la déductibilité des travaux que vous comptez effectuer car la sélection établie par l’Administration fiscale est parfois difficile à comprendre.
Avant tout et pour que les travaux soient déductibles, plusieurs conditions sont nécessaires :

1) Les dépenses doivent être prises en charge par le propriétaire totalement et directement par lui.
2) Les travaux doivent avoir été payés au cours de l’année d’imposition
3) Les travaux doivent être effectués pendant l’occupation par le locataire, entre deux locations ou avant la 1ère mise en location.
4) Si les travaux ont pour but la restructuration de l’immeuble, celle-ci ne doit être que partielle et n’être limitée qu’à une partie du logement.
5) Les travaux ne doivent pas être effectués pour une reprise du bien par le propriétaire et pour son usage personnel.

Si déjà ces conditions sont réunies, il convient ensuite de déterminer la nature des travaux. Seuls sont déductibles :

– Les travaux de réparation, d’entretien : Ce sont qui ont pour but de conserver ou de remettre en état un logement, un immeuble ou un bureau pour permettre sa location dans des conditions d’usage normal.
Concrètement, ce sont les travaux qui permettent la mise aux normes règlementaires, les réparations de toiture, les ravalements, la réfection des peintures extérieures, la remise en état de l’installation électrique, les dépenses de la recherche d’amiante. La liste n’est pas exhaustive.

– Les travaux d’amélioration : Ce sont ceux effectués dans les logements à usage d’habitation ainsi que tous travaux engagés visant à améliorer l’accueil des personnes handicapées. Ce sont les dépenses qui apportent au logement un équipement supplémentaire ou augmente le confort sans pour autant modifier la structure.
Ainsi, sont des dépenses d’amélioration : remplacement ou réparation de la chaudière, changement du système d’évacuation des eaux usées, pose de volets ou de nouvelles fenêtres, isolation thermique, installation d’une cuisine intégrée, modification des cloisons, reprise des fondations de l’immeuble, installation d’une salle d’eau ou de bains ou de w.-c, etc…
A noter que pour qu’ils soient déductibles de vos impôts concernant les locaux commerciaux ou industriels, les travaux doivent concerner uniquement des dépenses d’amélioration tendant à l’accessibilité accrue des personnes handicapées et à la protection contre l’amiante.

A l’inverse tous les travaux de construction ou de reconstruction, ainsi que les travaux d’agrandissement ne peuvent être déduits de vos revenus fonciers. Or dans la réalité, la frontière est mince. Ne sont pas déductibles les travaux qui entrainent une transformation complète de l’immeuble, une modification totale de son agencement. Idem pour la démolition ou l’aménagement d’une partie du logement (terrasse, escalier, cloisons, plancher), la réfection totale du chauffage, ainsi que tout travaux autour de la réfection totale d’une toiture ou de travaux de gros œuvre. Ont été refusés comme travaux déductibles à titre d’exemple, les travaux suivants : démolition d’un immeuble vétuste afin d’en édifier un nouveau, et ceci malgré la réutilisation des matériaux ; les travaux ayant permis de transformer un grenier en un appartement ; travaux ayant permis la transformation d’un local commercial en local d’habitation ou encore les travaux de surélévation ayant permis la création d’un étage supplémentaire.

De cette subtile qualification il convient d’interroger les services fiscaux avant d’entreprendre des travaux en décrivant au plus juste votre projet afin qu’ils puissent déterminer le caractère déductible ou pas de vos dépenses.