01 mars 2018

Il ne faut pas confondre pas de porte et droit au bail

Un créateur d’entreprise, un commerçant qui désire exercer son activité est amené très souvent à occuper un local commercial et pour se faire, devra signer un bail commercial. De là, des notions doivent être assimilées afin de ne pas opérer de confusions et de ce fait, minimiser le coût total d’un bail commercial. Il en est ainsi du pas de porte et du droit au bail, souvent confondus. Il convient donc de définir les deux notions.

– Le pas de porte :
Il est aussi appelé « droit d’entrée », c’est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la signature du bail commercial. Son montant est fixé librement entre les parties. Ce pas de porte peut être justifié de deux manières et c’est ce qui déterminera son statut fiscal. En effet, si le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses des prix des loyers que lui ne pourra appliquer du fait de la contrainte légale de la révision des loyers, le pas de porte est alors considéré comme un simple supplément de loyer. Il sera alors pris en compte pour le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail. Sur un plan fiscal, s’il est considéré comme un supplément de loyer, le bailleur pour le déclarer comme un revenu foncier et le locataire pourra le déclarer comme une charge déductible des résultats.
Par contre, si le propriétaire souhaite se prémunir contre la dépréciation de la valeur vénale des locaux et se prémunir également d’une éventuelle indemnité d’éviction qu’il devra verser s’il souhaite faire sortir le locataire à un moment donné (le locataire bénéficiant du droit au renouvellement du bail à échéance), dans ce cas, le pas de porte sera donc considéré comme une indemnité versée par le locataire au propriétaire. Sur un plan fiscal, le pas de porte ne sera pas imposé côté bailleur. Pour le preneur, le pas de porte représente un élément incorporel non amortissable à inscrire à l’actif du bilan et n’est pas soumis au droit d’enregistrement.
A noter que le pas de porte peut également être de nature mixte et être les deux à la fois.

Le droit au bail :
Le droit au bail est le paiement d’un droit à occuper un local commercial, payé par le nouveau locataire entrant à l’ancien locataire sortant. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant qui consiste au droit d’occuper les locaux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail, il a donc une valeur patrimoniale. Dans la pratique donc, soit un entrepreneur signe un bail neuf ou soit il achète un droit au bail, dans ce dernier cas, il reprend le bail conclu entre le précédent locataire et le propriétaire, pour la durée restant à courir. Ainsi, le locataire sortant cède son bail et tous les privilèges associés au nouveau locataire moyennant une indemnité : le droit au bail.

sources  : https://www.creerentreprise.fr/pas-de-porte-droit-au-bail-definition-difference/

https://www.afecreation.fr/pid570/un-pas-de-porte-ou-un-droit-au-bail.html