Les conditions suspensives interdites lors d’un compromis de vente

La promesse synallagmatique de vente, usuellement appelée « compromis de vente », est une étape capitale dans le processus de vente d’un bien immobilier, voire la plus importante même. C’est lors de sa rédaction que la vigilance s’impose car toutes les informations contenant la vente doivent y figurer. Sur un plan juridique, le compromis vaut vente, les deux parties sont engagées, l’une à acheter et l’autre à vendre. Chacune des parties au contrat peut contraindre l’autre à entériner son engagement en l’obligeant à signer l’acte authentique devant notaire. Cependant, l’acheteur ou le vendeur, a le droit de conditionner son engagement définitif à la réalisation de certaines conditions qui nécessitent un laps de temps pour en permettre la réalisation et qui sont déterminantes pour sceller son obligation de manière définitive. Pour cela, il peut insérer des conditions suspensives qui lui permettront de se libérer du contrat si celles-ci ne se réalisent pas dans les conditions définies dans le compromis. On le pressent, ces conditions si elles restent assez libres sont toutefois limitées par le législateur car pour sécuriser les ventes, il est nécessaire de les encadrer pour éviter l’insertion de conditions farfelues ou irréalisables qui aliénerait la liberté des parties au contrat. Voici donc les conditions suspensives interdites par la loi, la liste n’étant pas exhaustive.
– Une condition illicite.
– Une condition contraire aux bonnes mœurs.
– Une condition impossible à réaliser.
– Eriger comme condition suspensive une condition de validité essentielle à l’existence du contrat de vente comme par exemple le consentement d’une des parties. Ainsi, un vendeur ne peut signer un compromis en insérant comme condition suspensive le consentement de son épouse à la vente. Idem pour les conditions essentielles de la vente telles que la désignation et le prix. Idem encore dans le cadre de la vente où intervient un mineur, l’autorisation du juge des tutelles doit intervenir en amont de l’acte et ne peut être érigée en condition suspensive de celui-ci (CA Riom, 4 oct. 2007).
– Une condition suspensive qui serait purement potestative, c’est-à-dire lorsque la naissance ou l’exécution de l’obligation dépend de la seule volonté d’un seul des contractants. Par exemple, si vous achetez le bien qu’à la condition que vous vous mariez.

Cependant, la jurisprudence autorise les conditions « simplement » potestatives. Traduction : ce sont les conditions mixtes qui dépendent en partie de la volonté d’un des contractants et pour partie d’un fait qui lui est extérieur. Par exemple, conditionner son achat à sa mutation professionnelle. Exemple d’un cas personnel, il nous est arrivé de mettre en condition suspensive au profit de l’acquéreur, son élection en tant que Maire de la ville où était situé le bien objet du compromis, sa candidature ayant été officialisée. La jurisprudence est toutefois amenée à se prononcer sur ce type de conditions potestatives assez souvent.
Prenons le cas d’une condition suspensive insérée au profit de l’acquéreur conditionnant l’achat du bien sous condition de la vente de son propre logement. Une telle clause était très souvent insérée dans un compromis sans plus de détails. La jurisprudence s’est prononcée sur cette clause en particulier et a jugé : « la condition qui suspend l’exécution de la vente d’un bien à celle par l’acquéreur d’un autre bien, supposant l’accomplissement d’un fait extérieur, à savoir la découverte d’un acquéreur pour le bien dont il est le propriétaire, n’est pas une condition purement potestative » (Civ. 3e, 22 nov. 1995), » Elle est jugée donc recevable. Mais les tribunaux ont précisé les conditions d’insertion d’une telle clause. Il faut d’une part, que le prix du bien que veut vendre l’acquéreur ait été fixé raisonnablement, d’autre part qu’il prouve qu’il a eu recours à un professionnel pour s’assurer de toutes les chances de trouver un acheteur et qu’un délai maximum soit fixé pour la vente de son bien.