concubins : attention lors de l’achat de votre résidence principale à deux!

Lorsqu’un couple n’est ni marié ni Pacsé, il ne bénéficie pas de la protection juridique lors du décès de son concubin sur la résidence principale du couple. Si le conjoint survivant d’un couple marié à droit à une part d’héritage sur le domicile principal et à une exonération des droits de succession, ce n’est pas le cas des concubins considérés comme des étrangers et taxés comme tels.

D’où l’intérêt d’anticiper le jour où l’un des deux concubins vient à disparaître et que le survivant est confronté aux héritiers légitimes et à la gourmandise du fisc. Heureusement, il existe des solutions permettant de limiter les inconvénients que le statut de « concubins » implique sur la pérennité de la résidence principale jusque là commune. Si vous ne prenez pas de précaution vous faites l’achat du logement en indivision, vous achetez chacun une quote-part du bien, et vous êtes propriétaire de cette quote-part en fonction de votre apport personnel. Cela peut être 50/50 mais rien n’empêche de prévoir une autre répartition (par exemple 75%/25%). L’essentiel étant de retranscrire le plus possible la réalité afin qu’aucun des deux ne se sente lésé lors de la séparation ou le décès de l’autre acquéreur. Sachez que si rien n’est prévu dans l’acte au niveau de la répartition, les concubins sont réputés propriétaires à part égale. Mais cette solution a un gros inconvénient : lors de la succession de l’un des 2 concubins, l’autre sera en indivision avec les héritiers. L’indivision étant une source de conflits récurrente, il sera souvent procédé à la vente du logement ou à son partage judiciaire afin de satisfaire le droit des héritiers qui sont souvent sans concession pour le concubin survivant, nul n’étant censé rester dans l’indivision étant un adage très ancré en Droit français.
Sur le plan fiscal, il sera taxé à 60% puisqu’il n’a aucun lien de parenté aves son concubin.
Alors que faire ? Voilà trois solutions qui pourraient alléger ces inconvénients :
1) Faire un legs :
C’est-à-dire établir un testament par lequel vous attribuez la pleine propriété de votre quote-part au survivant. Cela a l’avantage de pérenniser votre occupation du bien mais cela ne vous met pas à l’abri complètement. En effet, si l’actif successoral est peu important (le domicile principal étant très souvent le seul bien de la succession), les héritiers n’ayant pas leur quota de réserve héréditaire peuvent attaquer ce legs. De plus la taxation lors de la succession sera toujours de 60%.

2) Le pacte tontinier ou achat en tontine :
Très peu utilisé, il est pourtant une solution intéressante pour les concubins. Rappelons brièvement son principe : clause insérée au contrat d’acquisition stipulant que la part du premier décédé reviendra au survivant de telle sorte que le dernier survivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens. Et ceci de manière rétroactive, il est censé être propriétaire depuis le jour de l’acquisition et non pas au jour du décès de son compagnon. On devine ainsi l’intérêt d’une telle clause : les héritiers n’ont aucun droit sur le bien immobilier, il ne rentre pas dans l’actif successoral des biens à partager. Sur un plan fiscal, par contre, la tontine distingue si le bien a une valeur inférieure ou supérieure à 76.000 euros. Dans le 1er cas, le survivant pourra opter pour le régime de son choix (soit imposé sur les droits de mutations à titre gratuits, soit sur les droits de mutations à titre onéreux). Si la valeur de l’habitation principale du couple est supérieure à 76.000 Euros, ce seront les droits de mutations à titre gratuits qui seront appliqués, donc en fonction du degré de parenté (60% pour les concubins, rappelons-le avec un abattement de 1594 euros)).

3) La Société Civile Immobilière (SCI) avec démembrement croisé des parts :
C’est une SCI classique mais où chacun reçoit la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié des parts. Ainsi, lorsque l’un des deux concubins décède, l’autre possède la pleine propriété de la moitié des parts et est usufruitier du reste. Autrement dit, le survivant récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Les héritiers du défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Le survivant peut tranquillement continuer à vivre dans le logement. Cette transmission de la jouissance de la résidence principale est exonérée de frais de succession et ne modifie pas l’ordre légal des successions.

C’est donc sous forme de SCI que l’achat entre concubins du domicile principal doit être orienté. Cependant, il ne faut pas négliger le coût d’une SCI, son formalisme et son mode de fonctionnement qui sont contraignants.